7 Вопросов о налоговом вычете при покупке недвижимости

Пожалуй, все слышали о том, что при покупке недвижимости государство предоставляет так называемый налоговый вычет. Вопросы по этому поводу поступают в нашу редакцию постоянно, причем не только от тех, кто только собирается стать счастливым покупателем жилья, но и от людей, которые уже приобрели квартиру. Ответы на ключевые вопросы мы приводим в данном материале.

1. При покупке какой недвижимости можно претендовать на оформление налогового вычета?

Каждый человек может воспользоваться налоговым вычетом в случае:

· Приобретения квартиры, комнаты, а также долей в них;

· Приобретения или строительства жилого дома;

· Приобретения земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.

Налоговый вычет производится только по жилым объектам, находящимся на территории России. Если вы построите дом или купите квартиру за пределами России, то имущественный налоговый вычет в части расходов по строительству или приобретению получить не сможете. Кроме того, помните: если вы покупаете жилье по ипотеке, из-под налогообложения можно вывести уплаченные проценты по кредиту.

2. Какую сумму вернет государство?

Размер вычета не превышает 2 млн рублей (по объектам, право собственности на которые оформлено начиная с 2008 года, по земельным участкам - с 2010 года). Но это не значит, что любой свежеиспеченный обладатель жилой недвижимости может претендовать на возврат из бюджета этих самых 2 млн рублей. Вовсе нет. Речь идет о возврате подоходного налога, который вы уплатили или уплатите с упомянутой выше суммы.

Несложно посчитать максимальный размер вычета: 2 млн*13% = 260 тыс. рублей. Если на строительство или приобретение жилья (квартира, дом, доли в них) было израсходовано меньше 2 млн рублей, то 13% вернут исходя из затраченной суммы (с 500 тыс. рублей - 65 тыс. рублей, с 800 тыс. рублей - 104 тыс. рублей, с 1 млн рублей - 130 тыс. рублей и т.д.).

Если вы покупаете небольшую квартиру на стадии строительства стоимостью, скажем, 1,5 млн рублей (то есть менее лимита налогового вычета в пределах 2 млн рублей), то в сумму произведенных расходов можно будет включить траты на отделку (если жилье приобретается у застройщика без отделки). Но для этого в договоре должна быть обязательно отражена именно покупка квартиры без отделки. Иначе ваши расходы на ремонт не будут учтены.

Мы уже упомянули выше, что в случае когда недвижимость покупалась по ипотеке, налогоплательщик дополнительно может воспользоваться вычетом с процентов, уплаченных за пользование кредитом. При этом никаких ограничений по сумме процентов нет. Так что если вы, допустим, заплатили банку 3 млн рублей, можно будет вернуть 3 млн*13%=390 тыс.рублей. Однако нужно будет подтвердить, что кредит действительно был потрачен на покупку или возведение жилья (в том числе на приобретение участка под ИЖС).

Подчеркнем: к налоговому вычету будет принята только та сумма, которая указана в документах (договоре купли-продажи, кредитном договоре). Если вы купили квартиру на вторичном рынке и по договору сумма сделки была занижена (например, составила 1 млн рублей), вы сможете рассчитывать только на вычет в размере 1 млн рублей. И второй важный момент: вы обязательно должны фигурировать как собственник жилья. Так, сейчас есть известные сложности с участниками программы «Доступное жилье»: пока квартиры находятся в собственности города, участники программы не могут обращаться за вычетом до момента переоформления права собственности.

3. Как оформляется вычет при покупке объекта несколькими собственниками одновременно?

В этом случае 2 млн рублей налогового вычета привязываются к 100%-ной доле объекта. Если супруги приобрели по 1/2 доли, то каждый получит вычет 1 млн рублей. И это понятно: в отсутствие привязки возмещения к доле при покупке дорогостоящего объекта было бы выгодно оформлять собственность на ближайших родственников и на каждого получать вычет по 2 млн рублей (таким образом, распределив собственность между десятью близкими людьми, можно было бы рассчитывать на вычет в 20 млн рублей).

При приобретении имущества в общую совместную собственность размер налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. В данном случае соотношение долей определяется собственниками по договоренности (при этом полный отказ от своей доли одного из собственников в пользу второго не допускается, но соотношение 99%:1% допустимо).

4. Сколько раз можно воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости?

Этот вычет предоставляется каждому налогоплательщику только раз в жизни, в отличие от социальных налогоых вычетов (на лечение, обучение и т.д.), которыми можно пользоваться многократно. Но и здесь есть исключение: если вы купили жилье до 1 января 2001 года и к этому сроку полностью исчерпали вычет, то можете еще раз воспользоваться правом, которое возникло в связи с приобретением жилья начиная с 2001 года (дата является рубежной с точки зрения действия разных законов - в новом законе не прописано, что права на льготу лишаются те, кто уже успел ей воспользоваться в период действия старого).

Учтите, что однократность использования данной налоговой льготы никак не увязана ни с периодическим законодательным повышением суммы возмещения (напомним, предел в 2 млн рублей установлен с 1 января 2008 года, до этого действовало ограничение в 1 млн рублей, а еще раньше - в 600 тыс. рублей). При последующих увеличениях размера вычета сумму повышения нельзя будет «добрать» ни в каком виде.

Поэтому если вы сейчас оформляете на себя долю объекта, стоимость которой существенно меньше порога имущественного вычета, стоит хорошо подумать, имеет ли смысл получать льготу сейчас. Супругам же выгоднее оформлять недвижимость на кого-то одного. Так, если муж и жена приобрели сейчас квартиру, записали на каждого 1/2 доли, суммарный вычет не превысит 2 млн рублей (по 1 млн на каждого). Возможность воспользоваться правом вернуть уплаченные налоги при покупке недвижимости больше не представится. Если же квартира будет оформлена в 100%-ную собственность одного из супругов, то совокупный максимальный вычет составит уже 4 млн рублей (2 млн сейчас и 2 млн - в будущем, в случае приобретения еще какого-либо жилья).

5. В каких случаях налоговый вычет при покупке недвижимости не может быть получен?

Вычет могут получить только те собственники приобретенной недвижимости, которые являются плательщиком налога на доходы физических лиц по ставке 13%. Так, пенсионер, не имеющий иного дохода кроме пенсии, не вправе воспользоваться налоговым вычетом. Аналогичная ситуация, если объект оформляется родителями на неработающего ребенка в полную собственность последнего (целесообразнее сначала оформить квартиру на родителя, получить вычет, а потом подарить жилье ребенку). А вот если родитель приобретает квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, он имеет право на имущественный налоговый вычет в полном объеме (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 №5-П). Данное постановление определяет только случай приобретения квартиры в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми только одним родителем. Варианты, когда родителей двое, в данном постановлении не прописаны, однако, по мнению Минфина (Письмо Минфина РФ от 15.12.2010 № 03-04-05/7-729), и в этой ситуации вычет может быть получен в полном объеме.

Особо подчеркнем: любой налоговый вычет будет предоставлен только с официальных («белых») доходов. Государство вернет вам то, что лично вы платили в бюджет в качестве подоходного налога. Чем меньше ваши официальные доходы, тем продолжительнее срок возврата имущественного вычета (скажем, если вы уплачиваете в год лишь 10 тыс. рублей подоходного налога, то получение вычета растянется на 26 лет: 260/10=26). Если вы вообще не платите налогов, то ни на какой вычет претендовать не можете по определению.

6. Какие документы, когда и куда подавать для получения вычета?

Отправной точкой для инициирования процедуры возврата удержанного подоходного налога до 1 января 2005 года являлся момент получения свидетельства о праве собственности на жилье. Начиная с 2005 года стало возможным подавать документы на возврат с момента появления акта приема-передачи квартиры. Пакет остальных документов стандартный:

· Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.

· Договор купли-продажи (долевого участия, инвестирования и т.п.).

· Платежные документы, подтверждающие факт уплаты денег (при этом любые соглашения о зачете взаимных требований, не повлекшие за собой уплату денежных средств, не могут являться основанием для предоставления налогового вычета).

· Заполненная декларация по налогу на доходы физических лиц.

· Заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.

С августа 2003 года доказывать в обязательном порядке то, что вы приобрели недвижимость на свои деньги, не надо. То есть теоретически родители-пенсионеры могут купить работающим детям квартиру в собственность, а дети - воспользоваться правом получения вычета. Тем не менее положения Налогового кодекса о том, что налоговые органы вправе контролировать соответствие доходов крупным расходам, никто не отменял.

Срока давности по получению вычета не существует. Он может быть заявлен хоть через 10 лет после приобретения недвижимости, однако налог пересчитывается к возврату не более чем за 3 последних года, но не ранее момента покупки. То есть если право собственности на квартиру вы получили в 2006 году и только сейчас решили озаботиться получением налогового вычета, то вы подаете все необходимые документы и декларации за 2008 - 2010 год и последующие, если ваших доходов за эти 3 года для полного возмещения не хватило. При этом вычет составит 1 млн рублей, а сумма к возмещению -130 тыс. рублей (поскольку в 2006 году предел вычета был равен 1 млн рублей).

Надо иметь в виду, что форма деклараций от года к году несколько различается и заполнять их надо так, чтобы отчетный год соответствовал форме, утвержденной для этого года: за 2008 год - по форме 2008 года, за 2009-й - по форме 2009-го и так далее.

Если уплаченных вами налогов не хватило, чтобы «вычерпать» весь вычет сразу, вы можете перенести неиспользованную часть на последующие налоговые периоды без ограничения количества лет. Таким образом, подавать документы вы будете ежегодно до полного исчерпания вычета. Если временно не было доходов, то вычет возобновится с того периода, когда доход снова появился.

7. В какие сроки и каким образом будут возвращены уплаченные налоги?

Согласно Налоговому кодексу, с момента подачи декларации и всех документов на получение вычета налоговая инспекция должна в течение трех месяцев провести камеральную (то есть невыездную) проверку представленных сведений. И еще месяц - с момента подачи заявления плательщика с указанием его банковских реквизитов - на перечисление средств. Итого получается минимум четыре месяца. Однако на практике эти сроки соблюдаются не всегда.

Возможна альтернатива. Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен и по месту работы (вне зависимости от года приобретения жилья). Для этого налогоплательщик вместо заявления о перечислении денег на банковский счет указывает того работодателя, у которого он хочет получать налоговую льготу. В течение месяца из налоговой инспекции придет уведомление о том, что гражданину предоставлено право на получение вычета. Останется только написать заявление с приложением документов работодателю. Бухгалтерия просто не будет удерживать подоходный налог, выплачивая работнику заработную плату в полном объеме.

Если вы выбираете вариант возмещения у работодателя, то ждать конца отчетного года (в котором было зарегистрировано право собственности) для подачи документов в налоговую не обязательно. Можно подать все документы сразу после регистрации права собственности/получения акта приема-передачи квартиры. Далее ежегодно вы пишете в налоговую инспекцию заявление на выдачу уведомления и продолжаете получать вычет по месту работы. В случае если у вас в течение года возник доход не по месту работы, облагаемый по ставке 13%, можно будет подать декларацию, чтобы вернуть и эти налоги.

Дополнительные материалы:

Вычет и наследство

Имейте в виду, что право на налоговый вычет по наследству не переходит. Пример: квартира при покупке была оформлена на супруга и он начал пользоваться вычетом, однако полностью реализовать свое право не успел в связи со смертью. Жена как наследница имущества права использовать остаток вычета не имеет (Письмо Минфина РФ от 31.05.2010 № 03-04-05/7-297).

Ипотечные тонкости

Проценты по ипотеке можно полностью вывести из-под налогообложения (см. основной текст). Для того чтобы получить налоговый вычет по уплаченным процентам, вдобавок к стандартному пакету документов надо предоставить кредитный договор/договор займа и платежные документы, подтверждающие факт уплаты процентов по ипотечному или целевому кредиту. Если в банковских документах проценты отдельной строкой не выделены, то необходимо получить справку о сумме фактически уплаченных по кредиту процентов.

Собственно, после возмещения «основного» вычета (того, который без учета процентов) подавать декларацию и представлять документы, подтверждающие уплату процентов, вам надо будет столько лет, сколько вы платите проценты банку, потому что подоходный налог с процентов возмещается только по факту их уплаты. Допустим, кредит вы оформили в июне, и с точки зрения банка на конец года пользовались кредитными средствами шесть месяцев. Подавая налоговую декларацию, вы заявляете право на вычет в размере «базовых» 2 млн рублей и суммы фактически уплаченных за прошедшие полгода процентов. На следующий год (к этому моменту вы уже полтора года пользуетесь кредитом) вы заявляете право на возмещение по уплаченным процентам за истекший год - эта сумма будет добавлена к остатку, перешедшему с прошлого года (если ваших доходов не хватило для полного использования вычета, заявленного в предыдущем году).

Какие еще могут быть тонкости при пользовании вычетом по уплаченным процентам?

Во-первых, с 1 января 2010 года заемщик также может предъявить к уменьшению налогооблагаемой базы проценты в случае рефинансирования ранее взятого кредита. Раньше в этой ситуации право на имущественный вычет утрачивалось, поскольку рефинансирующий кредит направлялся на погашение старого и с точки зрения контролирующих органов являлся уже нецелевым.

Во-вторых, возможен такой вариант: сумма полученного ипотечного кредита больше суммы расходов на покупку жилья (подобная ситуация встречается, когда кредит берется не только на приобретение жилья, но и на затраты по его благоустройству, которые не учитываются при предоставлении вычета). Тогда размер налогового вычета в части процентов определяется на основе соотношения суммы кредита, израсходованной на покупку объекта недвижимости, и общей суммы кредита.

В-третьих, если ипотечный кредит и квартира оформлены на двоих созаемщиков в равных долях, сумма вычета с процентов также делится на двоих. Однако счет в банке открывается на одного из заемщиков, поэтому второму налоговая инспекция может отказать в принятии расходов на уплату процентов. Могут возникнуть трудности и при погашении кредита через банкомат (в чеке отсутствует ФИО плательщика). Если и заемщик и созаемщик хотят получить вычет с уплаченных процентов, им нужно относить платежи в банк по очереди, чтобы приходные кассовые ордера были оформлены на обоих, а сумма погашенных процентов была «поделена» между заемщиками примерно поровну.