ЭТАПЫ СОЗДАНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ ЭКОПОСЕЛЕНИЯ

В России стало появляться все больше и больше экопоселений. Людям хочется жить комфортнее и быть менее зависимыми от государства. Основываясь на опыте создания поселений можно выделить несколько этапов, через которые проходят все.

1. Необходимо сформировать в своей голове образ будущего поселения. определиться с тем, каким вы его видите, и какие функции он будет выполнять. Другими словами, нужно во всех деталях представить то, что вы хотите сделать.

Обсудите все это с инициативной группой, которая вам помогает и зафиксируйте основные моменты. Чем больше таких моментов вы предусмотрите на начальном этапе, тем лучше. Первоначальный образ, который вы создадите станет фундаментом, на который вы уже начнете настраивать: место расположения, юридическая форма, структура, люди и т.д.

Вот примерные вопросы на которые надо ответить:

- Суть поселения
- Размеры будущего поселения (сколько приблизительно человек и участков вы хотите уместить)
- Проект поселения: размеры и форма индивидуальных участков, ширина дорог и проездов, наличие (или отсутствие) общей территории;
- Будет ли в поселении инфраструктура: планируются ли дороги (если да, то с каким покрытием), электричество, газ и так далее;
- Место расположения (приблизительно) - область, район, направление и расстояние от города (конкретного или любого);
- Характеристики места расположения: наличие водоёма, реки, леса, подъездных дорог, расстояние от центральных трасс и так далее;
- Будут ли общие правила, действующие на всей территории поселения (в области экологии, этики, социальных отношений). Если да, то какие (хотя бы самые главные);
- Каким образом данные правила будут приниматься (изменяться) в дальнейшем, как будет осуществляться контроль за их выполнением;
- Статус участков, расположенных на территории поселения (целевое назначение, неделимость, возможность (невозможность) свободной продажи и проч.);
- Требования к человеку, имеющему участок на территории поселения. В том числе: скорость освоения, высадка растений, строительство дома, постоянное проживание и так далее;
- Процедура приёма новых людей в поселение. Наличие (или нет) испытательного срока, наличие права участия в принятии решений во время испытательного срока;
- Процедура смены владельца участка (такие случаи неизбежно возникают);
- Процедура исключения людей, действия которых несут опасность для поселения (или отсутствие таковой процедуры);
- Механизм принятия решений (общее собрание, правление и так далее), как и каким числом голосов принимаются решения;
- Механизм воплощения принятых решений в жизнь;
- Юридическая форма экологического поселения.

2. Выбор пути оформления земельного участка и формы регистрации своей организации

На этом этапе вам придется покапаться в юридических материалах и выбрать наиболее подходящий для вашей идеи вид собственности на землю.

Надо понимать, что по своему целевому предназначению земли делятся на:

- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения;
- Земли особо охраняемых территорий и объектов;
- Земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.

Кроме того, каждая из указанных категорий участков имеет свой виперечень разрешенного использования. Так, например, земли населенных пунктов разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Земли сельскохозяйственного назначения, в свою очередь, обладают такими видами разрешенного использования, как ведение крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачное строительство и садоводство.

Как вас это касается? А вот как.

Когда на этом этапе оказались создатели экопоселения «Ковчег» (Малоярославецкий район Калужская область), они выбрали для своей земли юридическую форму «сельского населённого пункта с участками под личные подсобные хозяйства (ЛПХ)» и отмели все остальные. Они сделали такой выбор, потому что эта форма даёт возможность строить на участке дом, прописываться в нём, и выращивать продукцию как для собственных нужд, так и на продажу. То есть максимально соответствует идее Родового поместья. Некоторые другие формы запрещают, например, ведение с\х для самообеспечения, или предназначаются только для ведения с\х без строительства домов.

Так что вам предстоит изучить нюансы всех юридических форм оформления земли и выбрать для себя наиболее подходящий.

Также нельзя забывать, что экопоселение, все-таки, не стандартное ЛПХ, КФХ или что-то там еще, то есть вам необходимо обдумать внутренние правила пользования землей, ее оформления, учета, распределения.

В экопоселении "Ковчег" подобным внутренним правилом является, например, решение не оформлять участки, входящие в территорию поселения, в индивидуальную собственность. Таким образом, по их мнению, они сохраняют идею экологического поселения в том виде, в каком она была задумана и прописана в уставе НП "Ковчег", не изменяют статус Родового поместья, и не позволяют торговлю участками. Весь земельный участок (площадью 121 га), на котором располагается поселение, остаётся на НП "Ковчег", которое, собственно, и состоит из хозяев поместий. То есть получается определённая форма совместного владения землёй и совместной ответственности за неё. Право владения индивидуальными участками, находящимися на территории экопоселения, определяется договорами, которые которые заключаются между НП "Ковчег" и его членами - хозяевами участков. Таким образом НП "Ковчег" состоит из хозяев участков, входящих в территорию единого поселения, а все решения принимаются на Общем собрании тремя четвертями голосов.

Вот такие вот правила. Вы придумываете свои порядки на своей земле, закрепляете это в уставе ну и соответственно следите за их соблюдением.

Плюс ко всему вам необходимо будет зарегистрировать свое экопоселение как организацию со всеми вытикающими последствиями. Будет это НП (некоммерческое поселение) или ООО или еще что-то решать вам.

3. Получение права на земельный участок

Это либо выкуп участка у владельца, либо получение его у государства. Владельцем могут быть фермеры или юр. лица. Процедура выкупа тут ничем не отличается от любого другого процесса купли-продажи. А вот с получением земли у государства посложнее.

Сначала вы выбираете непосредственно землю. Существует Фонд перераспределения земли, в котором есть доступная информация о свободных государственных землях. Дальше вы пишете заявление на имя главы администрации, или главы местного самоуправления района, где вы выбрали землю. В заявлении указываете место расположения участка, его площадь и цель, под которую он берётся. После одобрения этого заявления и подписания энного количества необходимых бумаг, о которых вам расскажут уже в процессе подписания, участок выставляется на аукцион. Информация об аукционе публикуется, появляются конкуренты и участок «разыгрывается». Победитель заключает договор аренды земельного участка, а через три года, в случае целевого использования, получает право выкупа этого участка в собственность.

4. Составление проекта поселения

Нашей земле теперь необходимо получить статус населенного пункта. Для этого необходимо изменить статус вашей земли. Основанием для изменения статуса станет проект поселения. Простыми словами проект поселения – это копия лицензии на землю, десяток листов с информацией о разбивке земели на участки, дороги, развязки и так далее, пояснительная записка и план планировки территории. Все это составляют архитекторы из специализированных организаций.

Стоит учитывать, что архитекторам для работы понадобятся документы, подтверждающие права заказчика на земельный участок, либо согласие правообладателя на составление проекта, требования заказчика по планировке территории в письменном виде (размеры, форма, расположение индивидуальных участков и общей территории, расположение дорог и много чего ещё), СНИПЫ (градостроительные нормы и правила) и нормы, утверждённые соответствующими инстанциями для сельских населённых пунктов (найти их не сложно,и вообще,архитекторы сами должны владеть подобной информацией) и топосъёмка местности (подробная карта с горизонталями и привязкой к системе координат). Если у вас такой не имеется, можно поискать в архивах местного земельного комитета. Если не нашли, придется приглашать топографов специалистов и оплачивать их работу.

Весь этот процесс займет максимум две недели. Отдельно скажу про стоимость. Вообще, создание населенного пункта – дело государства, так что цены за услуги вам в начале могут предложить неземные. Не отчаивайтесь – ищите. Реально все это сделать, потратив до 100 тысяч рублей, включая работу топографов.

5. Согласование проекта поселения

Список необходимых согласований выдается в отделе архитектуры и градостроительства района. Также необходимо обратиться в местное Управление архитектуры, они могут добавить что-то.
Примерно список такой:

- Комитет природных ресурсов области - отсутствие под отведённой территорией полезных ископаемых;
- Дирекция по охране, реставрации и использованию памятников и земель историко-культурного назначения департамента культуры и искусства области - отсутствие памятников и археологических раскопок;
- Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды области - экологическая экспертиза проекта поселения;
- Отдел архитектуры и градостроительства района - согласование проекта;
- Госсанэпиднадзор района;
- Госсанэпиднадзор области;
- Управление государственной инспекции безопасности дорожного движения УВД области (связано с подъездной дорогой);
- Управление архитектуры и градостроительства области - согласование места расположения и проекта поселения;
- Комитет по земельным ресурсам и землеустройству области.

Но это все, разумеется меняется в соответствии с местными нормами. Единственное, последние два согласования обязательны и делаются в последнюю очередь. Главный архитектор области одобряет проект поселения, а комитет по земельным ресурсами и землеустройству, проверив все документы, даёт добро на изменение категории земли. Эти два документа играют ключевую роль в следующих этапах.

6. Законодательное собрание

На этом этапе вам, скорее всего, придется начать работу по регистрации нового населенного пункта. Избежать этого получится только, если рядом есть уже зарегистрированный населенный пункт (любая деревня), готовый присоединиться к вам. Этот вариант маловероятен, так как «существующий населенный пункт» должен находиться на расстоянии не меньше метра от вас. Так что советую подготовиться к процессу регистрации.

Порядок действий по созданию нового сельского населённого пункта:
1. Проведение публичных слушаний в сельском поселении, на территории которого создаётся населённый пункт. Проводится согласно процедуре, которая должна быть в сельской администрации или в районе. По своей сути публичные слушания - это сход местных жителей, которым вы рассказываете о своих планах. Результат публичных слушаний имеет рекомендательный характер.
Вопросы, которые выносятся на публичное слушание:
- Проект планировки территории будущего населённого пункта;
- Черта (красная линия) будущего населённого пункта;
- Название будущего населённого пункта.
Результат проведения публичных слушаний оформляется в виде протокола.
2. Постановление Сельской Думы по тем же вопросам.
3. Постановление Районного Собрания депутатов по тем же вопросам.
4. Проведение консультативного опроса граждан вновь создающегося населённого пункта по вопросу утверждения его названия. Процедура также должна быть в администрации сельского поселения или района.
5.Составление двух пояснительных записок:
- К проекту закона области "Об образовании нового населённого пункта";
- К проекту постановления Законодательного Собрания области "О присвоении наименования географическому объекту - деревне".
В юридическом отделе Законодательного собрания специалисты проверят и подготовят все документы, пройдет несколько сессий по регистрации вашего населенного пункта, на которых депутаты будут задавать вам разные вопросы. И кульминация – само Законодательное собрание, на котором будет принят закон о создании нового населенного пункта. После принятия закона начинается работа по регистрации названия вашего населенного пункта, уже без вашего участия. После завершения этих работ, изменяется категория земельного участка и вы можете получить права на строительство домов и регистрацию в них.

Вот и вся регистрация!

Если сослаться на опыт вышеупомянутого НП «Ковчег», процесс регистрации может занять три года. Хотя они уверены, что количество времени сократится, ибо на момент их регистрации, регистрация экопоселени была чем-то новым и зачастую приходилось изучать кучи информации не только инициативной группе, но и самим работникам административных органов. Сейчас механизм работы более ли менее отлажен.

Также они советуют, пока кто-то занимается регистрацией,остальным участникам проекта заниматься планированием строительных работ и другими необходимыми организационными вопросами.

Самое важное, верить в свою идею и в случае непонимания идеи со стороны административных органов, не стесняясь рассказывать о пользе вашего проекта. Не бойтесь неадекватной реакции, люди все новое сначала воспринимают в штыки. Главное быть настойчивым, идти на контакт, рассказывать, объяснять и не бояться.

Вперед! И удачи!!!
http://vk.com/rainbowarea

Ссылка vk.com